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相信最近大家都有一个疑问，那就是楼市到底有没有回暖？
翻看最近国家统计局的数据，一定程度上能反映市场当下的热度情况。
从去年 10 月起，上海二手房价格指数强势由负转正，并在随后的4 个月里连续上涨， 今年 1 月累计有了一定的涨幅。
数据来源：国家统计局
具体来看，不同面积段成交走向了分化，特别是上海" 1118 "新政在 12 月 1 号落地，正式取消普宅界定，当月 144 平以上二手房的价格就有明显涨幅。
数据来源：国家统计局
进入 2025 年，这两个月市场上也有不少声音，部分新房销售和中介反应，大户型的确变得更好卖了。
今天，我们就来看看这些 144 平以上的房子，是不是真的有在回暖。
01近期成交确实有所提高，内环内表现突出
上海从 2014 年年底推出《关于调整本市普通住房标准的通知》，当时普通和非普通住宅的划分线还卡在 140 平，一执行就是长达 10 年的时间。直到 2023 年年底，建筑面积标准才从 140 平略微提高到了 144 平。
结合近年的成交数据来看，144 平以上房源在全市成交中大概占比只有 5%，相当于每成交 100 套房子里，只有 5 套是 144 平以上， 确实不算多。
数据来源：兔博士 APP
2024 全年的成交情况，也和往年差别没有太大，但是单看今年 1 月，单月的成交占比首次突破了 6%。
当然，别忘了大户型产品，尤其是 200 平以上的还有一定比例是别墅。
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除去别墅这种特殊产品外，再来看不同面积段的成交。
可以看到 144 到 180 平卖的更好，属于是较为标准的改善客群。
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那最近成交的这些房源主要都在哪里？
分环线看内环内最多，去年 10 月还不到 10%，新政落地当月就提升到了近 15%，这两个月也稳定在 10% 以上，也从侧面反映大家在用脚投票，更愿意选择市区的大面积二手房。
外环外则因为供给量大、总价较低，表现略好于内中环和中外环。
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分区看，内环内的核心区黄浦势头最猛，1 月的成交占比更是全市范围内一骑绝尘。
浦西方面，长宁、静安还有徐汇也都是 144 平以上房源的主要成交区。
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外环外以青浦和松江为主，盛产大户型。
之前盘点过，青浦徐泾还有松江佘山等，挂牌量前十的小区几乎都是别墅。
浦东凭借总体面积大，成交套数累计起来也有一定的规模。
02都是哪些板块和小区在成交
接下来具体到各个板块。
去年 144 平以上成交房源的分布，在全市来看比较散，各自都很有代表性。
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第一种是市区非常成熟的板块，比如徐汇徐家汇和普陀长寿路。
第二种是老牌富人区，比如浦东的花木和杨浦的新江湾城。
长宁的古北、闵行的古美则是以外销房为主，户型有 144 平 + 的大两房，还有 180 平 + 的大三房。
还有郊区徐泾、嘉定新城和安亭等板块，天然存在大量的大面积户型。
聚焦到今年前两个月，热卖的板块又发生了一些变化。
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奉贤南桥的成交总量冲了上来，还有松江新城、中山公园、上大、浦江等板块都有不错的表现。
拉出各个小区的成交情况，不少都是我们耳熟能详的品牌开发商和品质房源。
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成交前四名里面直接三个都被仁恒盘所包揽，还有瑞安的瑞虹新城、世贸的滨江花园，以及老牌豪宅星河湾。
换句话说，这些小区的目标客群购买力更旺盛，对市场上又大又好的标杆房子极度渴望，非常认品牌和红盘。
而且浦东的有钱人买的更凶，可谓多个板块全面开花，从联洋、陆家嘴、世纪公园，再到唐镇、北蔡、张江，连最远的临港新城也有亮点。
哪怕在同一个小区里，144 平以上户型的成交也开始逐渐比小户型有优势。
就拿徐家汇的尚汇豪庭来说，大户型的成交单价和周期都相对更稳定，业主更为惜售。
数据整理自链家 ，仅供参考
还有北上海大宁板块的明星小区——大宁金茂府，也是同样如此。
数据整理自链家，仅供参考
据中介小哥表示，尽管" 1118 "新政刚推出三个月，但刺激力度不可小觑。
要知道普宅标准取消叠加满二，这些房源瞬间可以少缴近百万的高额税费。
03为什么 144 平 + 最先回暖
毫无疑问，" 1118 "新政利好是直接原因。
一直以来，144 平以上的房源存在成交堵点，挂牌和成交的比例不够良性。
政策端适时进行疏通，从面积认定和契税两方面，降低改善大户型的交易成本。
上海" 1118 "新政示意图
第二大原因就是供应稀缺。2022 年到 2024 年，二手房以 144 平以下的户型供应为主，占比长期维持在 94% 左右，今年年初才勉强降到 92.7%。
数据来源：兔博士 APP
不仅可供挑选的二手房不多，新房市场也一样。
自 2006 年上海推出 7090 政策，此后就进入了新房小户型时代，100 平的小三房成为标配。2020 年到 2024 年这五年全上海新房不包含别墅在内，一共供应了超过 32 万套，但是 150 平以上的户型套数仅仅只有 7.5%。
最后就是大面积的房价表现更为坚挺。
结合 2023 年到 2025 年 1 月，这 25 个月的官方统计数据来看，房价涨跌和面积段息息相关。
这一轮行情中，上海 90 平以下的房源受到老破小的影响，跌幅较为突出，对比 144 平以上的大户型，新房更保值，二手更抗跌。
数据来源：国家统计局
与此同时，新房的定价策略开始转变。
现在上海很多新盘的"一房一价表"中，大户型的单价都比小户型高了不少，在开盘现场也往往先被抢完。
整理自：各项目一房一价表，仅供参考
我们一直跟大家说，现在上海是"改善当道"，市场由改善群体主导，对大户型的需求日益攀升。
曾经流行的小三房，第三个房间其实只有不到 8 平米，连张床都放不下，根本上是无法满足真实居住需求的。
如果按照 144 平、75% 的得房率来算，第三个房间一下子面积翻倍，能有 15 平起步，实用性顿时就强了许多。
杨浦滨江
这些被称为刚改型的三房，还有 150 到 180 平的四房产品，现在越来越受欢迎。
豪宅盘更是如此，越大越贵的比往年越好卖。去年滨江凯旋门三期开盘，总价 1.1 亿元的"顶复楼王"直接开场就被抢走，吸足了大家的眼球。
04
上海楼市一直是全国的风向标，大家都非常关心这里卖的好不好，什么房子卖得更好。
我们看到，去年 12 月到今年 2 月，144 平以上的产品挂牌和成交量都有一定上升。
而在整个市场上，不论是二手房还是新房，大户型都在抢走小户型的蛋糕。
对开发商来说，土拍和新房限制的减少无疑是一件好事情，他们可以根据地段和市场需求，灵活开发更多面积段的产品。
政策和市场的双向推动下，也让购房者对户型和面积的选择，有了更多的期待，居住条件有望得到改善。
接下来三月的小阳春数据，也可能和前几年的不太一样。
本文来自微信公众号"真叫卢俊"股票期货杠杆，作者：远山，36 氪经授权发布。
